INMUEBLES: LOS DIFERENTES CONTRATOS DE ALQUILER EN ESPAÑA

En España el alquiler de vivienda se encuentra regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y otras normativas complementarias. Existen distintos tipos de alquiler en función del uso del inmueble, la duración del contrato y las condiciones pactadas entre las partes. A continuación explico los principales tipos de arrendamiento de vivienda que se pueden encontrar en España: 

1. Arrendamiento de vivienda habitual. 

Es el contrato más común y está regulado por la LAU (artículos 6 a 28). Se caracteriza por: 

Duración : Hasta 5 años si el arrendador es persona física y hasta 7  si es persona jurídica.

Prórroga obligatoria : Si el inquilino quiere el contrato se renueva automáticamente hasta completar esos plazos. 

Prórroga tácita: Si transcurridos los 5 años (para persona física) ó 7 ( persona jurídica) ninguna de las partes manifiesta su intención de no renovar, el contrato se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de 3 años más. 

Fianza : Un mes de renta (aunque pueden exigirse garantías adicionales). 

Limitación de renta en zonas tensionadas: En algunas comunidades autónomas puede haber limitaciones al precio del alquiler, actualmente en varios municipios de Cataluña y País Vasco. 

2. Arrendamiento para uso distinto al de vivienda habitual. Aquí hay que diferenciar:

2.1.-Arrendamiento de temporada.

Regulado también por la LAU, se trata del arrendamiento de una vivienda cuando ésta no se considera la vivienda habitual. Se usa para alquileres por trabajo, estudios o vacaciones. Sus características son: 

Duración determinada: Puede ser de semanas o meses e incluso por periodos más prolongados, pero no se rige por los plazos mínimos de la vivienda habitual sino por la voluntad de las partes. 

El inquilino no reside allí de forma permanente (por ejemplo, un estudiante que  alquila una vivienda durante el período del curso académico). 

No se aplica la prórroga obligatoria: Se extingue cuando finaliza el plazo pactado en el contrato. 

2.2.-Arrendamiento de local de negocio.

Se rige por la voluntad de las partes y subsidiariamente por la LAU. Como principales características:

Duración: La que pacten las partes.

Uso: El destino no es el de vivienda sino el desarrollo de una actividad industrial o comercial con fines lucrativos

2.3.-Arrendamiento de uso turístico. 

Este tipo de alquiler está excluido de la LAU ,se regula por normativas autonómicas y municipales. Sus características principales son: 

Corta duración : Generalmente días o semanas. 

Servicios incluídos: Pueden incluír limpieza, cambio de ropa de cama … entre otros. 

Regulación específica: Cada comunidad autónoma exige unos determinados requisitos como licencias, inscripción en registros turísticos, etc. 

3.- Alquiler con opción a compra. 

Este contrato combina el arrendamiento con una opción de compra futura. Se rige por lo que pacten las partes y, en su caso, por la LAU. Claves de este contrato: 

Plazo para ejercer la opción: Generalmente entre 2 y 5 años. 

Prima o señal: Puede incluír el pago por parte del inquilino y futuro comprador de una cantidad que se descontará posteriormente del precio final de venta. 

Descuento de rentas: Se suele pactar que parte del alquiler pagado se descuente del precio de compra. 

Cada tipo de arrendamiento tiene implicaciones legales y fiscales diferentes, por lo que es recomendable revisar la normativa aplicable y, en su caso, contar con asesoramiento legal especializado. Contacta con nosotros si estás interesado en alquilar una vivienda o local de negocio, en MLH Property Lawyer podemos asesorarte para garantizar que se cumpla con la normativa vigente.

FISCALIDAD EN LA COMPRAVENTA DE INMUEBLES DEL NO RESIDENTE. CUESTIONES PRACTICAS

Comprar o vender una propiedad en España siendo no residente es una experiencia que conlleva ciertas obligaciones fiscales. En este artículo le contamos cuáles son y los trámites necesarios para que la operación se lleve a cabo con éxito.

¿Qué obligaciones afectan al vendedor no residente?

Cuando un no residente vende una propiedad en España está obligado a liquidar el Impuesto sobre la Renta de los No Residentes (IRNR). Este impuesto se aplica a la ganancia obtenida de la venta y el importe varía según el país de residencia del vendedor,  se aplicará un 19% para residentes en países de la UE o dentro del Espacio Económico Europeo (EEE) y un 24% para el resto.

Aunque el IRNR es un impuesto vinculado al vendedor, el comprador está obligado por ley a retener un 3% del precio de venta como pago anticipado del mismo. De este modo el comprador debe ingresar esta retención en Hacienda dentro del plazo de un mes desde la firma de la compraventa a través del modelo 211.

El vendedor podrá solicitar la devolución del exceso si el 3% retenido por el comprador supera el IRNR que le corresponde. Por el contrario, si la cantidad retenida es insuficiente, el vendedor deberá abonar la diferencia dentro de los 4 meses siguientes a la venta del inmueble presentando en ambos casos el modelo 210.

Además del IRNR el vendedor deberá hacer frente al pago de la Plusvalía Municipal. Se trata de un impuesto local que recauda el Ayuntamiento y que no depende de la ganancia de la venta, sino del incremento del valor catastral del suelo.

¿ Qué impuestos y gastos debe afrontar el no residente cuando es quien compra?

El comprador no residente deberá  liquidar  el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que varía según la comunidad autónoma, con tipos impositivos generalmente entre el 6% y el 10% del precio de venta.

Además del pago del ITP los trámites que ha de tener en cuenta el comprador no residente serán:

La obtención del NIE (Número de Identificación de Extranjero), necesario para realizar cualquier transacción inmobiliaria en el país. El NIE se puede obtener en las Oficinas de Extranjeros, Comisaría General de Extranjería o en las Embajadas o Consulados Españoles en el país de residencia.

Y  la apertura de una cuenta bancaria en España a través de la cual  acreditará los distintos pagos y obligaciones fiscales derivados de la compraventa  .

Por último, tanto comprador como vendedor deben tener en cuenta otros gastos relacionados con la compraventa como son los derivados de los honorarios notariales e inscripción en el Registro de la Propiedad, generalmente asumidos por el comprador y la comisión pactada con la agencia inmobiliaria, si medió en la transacción, que supondrá de un 3% a un 6% del valor de venta y que habitualmente paga el vendedor.

Dada la complejidad de la fiscalidad y demás trámites en la compraventa de inmuebles para no residentes, es muy aconsejable contar con un asesoramiento legal y fiscal especializado. Un abogado o asesor fiscal podrán ayudarle a optimizar su situación tributaria y asegurarse de que cumpla con todas las obligaciones fiscales en España.

Si está interesado en comprar o vender una propiedad en España, no dude en contactar con el equipo de MLH Property Lawyer,  especialistas en esta materia,  para obtener el asesoramiento necesario y garantizar que su transacción se lleve a cabo sin imprevistos o errores.

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